大温2.4万套新盘集中入市：多户型租赁市场进入买方时代，老牌资产与新楼谁更安全？

根据Cushman & Wakefield ULC发布的一季度报告，大温哥华地区多户型房地产市场正经历显著调整，未来两年内预计有近2.4万套租赁单位集中入市。2025年创纪录的竣工量加上2026年持续的高交付量，正在加剧租赁竞争并推高空置率。Cushman & Wakefield执行副总裁David Venance指出，需求并未消失，但未能跟上库存扩张的速度，这对疫情期间基于较高移民预期进行承销的新建租赁项目冲击尤甚，其实际租金水平正面临下调压力。

市场失衡因人口结构变化而加剧。2025年BC省人口减少超过4.1万人，同时加拿大临时工人及国际学生数量下降，潜在租客池随之收缩。这一人口压力与部分业主贷款价值比（LTV）攀升同时出现——资产价值下滑正将某些卖家推向接近100%的杠杆水平。为应对空置压力，开发商正日益依赖租约优惠来填充单元并支撑租金账本。Colliers Canada副总裁Greg Ambrose将当前环境明确定义为买方市场，而多户型住宅向来偏向卖方；不过他亦指出，目前新屋开工量已大幅下降，若开发活动持续低迷，供应可能在24个月内再次收紧。

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龙美地产认为

数据显示新建项目确实面临特定的短期风险。疫情期间承销的楼盘——其租金预测基于2021-2022年的移民水平——如今交付时正面临实际租金可能低于预期的困境，业主被迫提供优惠或接受较低的净营业收入。而1980、1990年代的老旧资产通常以低得多的成本基础购入或再融资，业主有更大缓冲空间承受租金疲软而无需急售。然而，新楼长期来看物理状况更佳，且一旦市场在2028年左右消化完当前供应，租金回升空间更大。务实的做法不是完全回避新盘，而是保守地以当前市场租金而非预测租金进行财务测算，并核实现有业主是否已在提供掩盖真实市场水平的优惠政策。

投资动态在地域和买家类型上亦在转变。Avison Young负责人Carey Buntain指出，目前约70%的交易由本地私人投资者完成——通常是老牌公寓运营商在发现价值时扩大投资组合——而机构买家则极为挑剔。在大温以外，买家要求更高收益率以补偿二级市场的租金疲软及移民减少。同时，由于公共资金收紧，非营利机构购房需求正在减弱。兰里和高贵林等郊区因天车延伸及充裕土地继续受到关注，而首府地区及纳奈莫则可能受益于生活方式驱动的净移民，在当前核心城区租赁供应过剩的背景下展现出潜在韧性。

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这完全取决于您的杠杆水平和资金需求。如果您正承担接近100%的债务——随着估值调整，这种情况日益普遍——等待2028年复苏可能风险较大，若现金流转负或再融资在利率高企环境下变得困难。然而，若您持有无贷款资产或拥有充裕权益，当前“买方市场”的标签并不必然迫使您低价抛售；拥有低于市场利率贷款及稳定租客基础的老旧资产，对目前主导交易量的本地私人买家仍具吸引力。关键计算在于每月持有成本与当前资本化率扩张（低价）将在2028年前逆转的概率。对资产负债表强劲的业主而言，度过调整期持有或许是可行选择，但前提是你能承受未来12-24个月的潜在租金疲软而不致流动性紧张。